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交楼期越来越长 买家怎么应对?

2017-03-06       浏览次数:63

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交楼期越来越长 买家怎么应对?

无论是带租约出售还是业主返租原物业,买卖双方都在买卖合同外签署一份租赁合同,以免日后产生清场难度。

二手房与一手房有一个明显的差别在于交楼期,二手房一般在业主收到尾款后即可交房屋给新买家,一手房则按照购房合同的交付时间进行交付,目前市场上一手房交楼期通常在2年左右。不过,随着业主“卖一买一”的情况越来越普遍,尤其是出售二手房换购一手房的情况在黄埔等新区非常普遍,业主出售二手房后往往提出返租原单位,有的干脆在放盘时已提出较长的交楼期。如龙津路万科金色荔苑近期有一个三房单位放盘,业主在放盘时提出签约后四个月后再交楼。

链家满堂红港湾分店店长吴贤勇向记者表示,他们近期已碰到近十单类似的二手房交易案例,业主在放盘时就提出会返租房屋,有的提出按月支付租金,有的则表示把租金在楼款中进行扣减。中原地产明轩分行营业经理表示,长交楼期的二手房交易,还有另外一种情形是业主带租约出售,由于买卖不破租赁,故此新业主必须在租赁合同到期后才可以收回房屋,但是租金在出新证及业主收齐尾款后,应该由新业主来收取。

中介人士提醒,无论是带租约出售房屋,还是业主返租原物业,买卖双方都应在买卖合同外签署一份租赁合同,确立业主和买家的新关系,以免日后产生清场难度。

长交楼期案例之一:业主等收楼必须租住原物业

应对办法:重签合同 确立租赁关系

链家满堂红吴贤勇告诉记者,他在黄埔区从事中介业务,近期都碰到多宗迟交楼的二手房交易情况。一位黄埔业主“卖一买一”,之前购买了萝岗一手项目实地常春藤( 详情 图库 团购 点评 ),希望等明年8月份收楼带小朋友前去楼盘附属的学校读书,故此必须要明年8月才交楼。他们后来找到了一位愿意接受这个条件的买家,双方签约之前谈好,原业主按物业租金市场价每月1800元租赁房屋,租赁期从业主付首期楼款之日算起,租金从楼款中一次性扣除,为表示返租的诚意,业主还在购房合同备注条款中写明,房屋家私家电留给新买家。吴贤勇表示,虽然租金在楼款中一次性扣除,业主不需按月交租,但为了明晰新旧业主的关系,他们还是建议双方在买卖合同之外签订一份租赁合同。

吴贤勇表示,黄埔区里卖出旧黄埔住房,换购萝岗或天河周边新楼盘的业主频频出现,因此部分业主的二手房交楼期也因此延长。他们两个月前成交了祥辉广场一个单位,业主同样是换楼客,卖出该单位,新购笔村富力悦禧( 详情 图库 团购 点评 )项目,新旧业主也在买卖合同之外签一份年租约。他说,业主在放盘时对中介表示,他的新居要等一年才入伙,他可能住到朋友的房屋去,但也有可能要在原物业返租,后来在找到买家后,他确定必须要在原物业返租,买家也爽快地同意了。

愿意接受长交楼期的新买家一般是投资型买家,他们购入房屋是为了长线持有收租,业主愿意返租原物业对他们来说省了找租客这个环节,他们也非常愿意接受。此外,一些不急着使用学位的学位房买家也愿意接受业主长交楼期。吴贤勇最近处理过一个案例,业主的小朋友还在读小学,明年毕业,而新买家也是为学位房而购入该单位的家长客,孩子才4岁,不需急用学位,业主要求返租原物业,交楼时间到明年6月份,月租金2500元,在楼款中一次性扣减。

长交楼期案例之二:带租约出售 买卖不破租赁

应对办法:业主或提前赎回租约

中原地产明轩分行营业经理刘袁远表示,长交楼期除了因业主返租原物业外,另外一种普遍的情况是业主带租约出售,由于买卖不破租赁,租约必须延续到合约到期,新业主才可以收楼。他所在的地产行在石牌岗顶附近,周边有不少出租型的物业。由于租客对承租物业享有优先承购权,业主不会书面获得租客同意放弃优先承购权,但是他们肯定会口头告知租客物业要出售,如果租客有心买,肯定会跟业主商议价格。

对于部分业主来说,他们希望租约对买卖不会造成影响,有时候会以提前赎回租约的方式让租客提前离开,或者居住到业主收齐楼款为止。对于一些租约较长的情况,业主会约定,放款之后的租期由新业主收租。

刘袁远告诉记者,如果买卖合同中订明“房屋带租约出售”,过户的时候天河区不动产交易登记中心会要求租客带齐租赁合同一起过去过户,手续较吉屋出售会麻烦一点。因此,大部分的带租约出售的交易双方都不会在买卖合同中说明物业带租约出售,而另行订立补充协议,就租赁交接事宜进行约定。

长交楼期成交贴士:

1.匹配到位

对于业主提出长交楼期,经纪在匹配新买家时选择合适的买家,业主在放盘时要说清楚需求,不要临到签约一刻才提出长交楼期。一般来说,学位房买家和投资性买家较愿意接受长交楼期。

2.重订租赁合同

无论是带租约出售,还是业主返租原物业,在买卖结束后新业主与租客的身份和关系都会发生改变。为防止业主因楼价变动或者其他原因而到期不交房,中介都会建议双方重订租赁合同,从买卖关系转到租赁关系。即使是租金一次性在楼款中扣除的情形,业主返租原物业都会产生物管费、水、电、煤气等日常开支,这些费用的交割也必须订明。

二手房交楼常识:交楼长短要看银行尾款发放

合富置业天河广场分行主管邓雄才表示,对于天河东圃板块二手楼,过户后的交楼期长短要根据买家和业主的具体情况来看,时间有长短。一般会约定在业主收到尾款后的10日内交楼。而因为不同的贷款方式,交楼期也有长短。如商业贷款,现在的银行放款比较慢,一般需要半个月至20天左右才能放款。如果是办理公积金贷款,放款时间则需要一个半月左右。而一次性付款的话,在签合同后两三天左右款到账就可以递件过户。如果涉及业主赎契的情形,赎契本身需要1.5个月,加上买家贷款申请以及过户等时间,放款时间至少在签约后3个月以上。

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